從獸醫到代銷理事長：謝哲耀直擊「限貸時代」下的房市迷霧，換屋族為何被卡死？
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「買得起、卻貸不到」——當政策與市場交纏成一道看不見的牆，最先撞上的，往往是有真實居住需求的家庭。本週《南方視角》邀請高雄市不動產代銷公會理事長謝哲耀，從他獨特的跨域視角，帶觀眾拆解房市被誤解的結構性問題：限貸機制如何改變市場、換屋族為何在起跑線就被扼殺、以及被長期污名的代銷產業究竟扮演了什麼角色。
謝哲耀，69年次、獸醫系畢業，轉戰房產代銷18年，是公會歷屆最年輕的理事長。從大動物獸醫到新建案規劃銷售，他形容代銷工作其實是一門橫跨行銷、建築、法規、財經與美學的「全鏈路專業」：前端參與土地與產品定位，中段理解工法與建材，後段接手市場溝通與銷售落地。「外界以為這是高獲利的行業，卻看不到漫長養成與巨大風險，還把我們貼上『炒房元兇』的標籤。」他說，資訊透明時代，價格更多反映通膨與工料人力成本，遠非一句「想炒就炒」能概括。
節目中，主持人小辛與時事評論員劉子安一同追問當前最具爭議的政策環節：央行不動產放款集中度與限貸令如何在實務上造成扭曲？謝哲耀指出，銀行法§72-2以「總存款占比」管理不動產放款，屬於有法源的風險控管；但另以「總放款比」監測住宅與建築貸款，且將社宅貸款也納入計算，結果讓銀行同時承受「要放、別放」的兩面壓力。最直接的代價，落在最穩定的客群——換屋族。「很多人不是投機，是孩子長大、家庭擴編或屋齡過老，需要換更安全的房子；現在卻被迫先賣舊屋、完成過戶，才可能取得新屋貸款。『售後回租』還可能踩法規紅線，現實上幾近不可行。」
除了政策，產業本身也長期背負誤解。謝哲耀在節目裡清楚區分三者角色：建商負責興建、代銷負責代理建商規劃與銷售新案、仲介則是成屋交易的「居間」。然而現行規範卻常把代銷與仲介綁在一起，造成管理與觀感的混亂。他並強調，住是民生根本，建築鏈帶動裝潢、水電、家電、家具與無數基層就業，不能只用狹義GDP或受僱人數去低估其社會重要性。
人才面向同樣不容忽視。代銷專業難以由單一系所完整涵蓋，公會因此轉向與不動產經營與財經相關科系合作、強化實習與學後培育，彌補學用落差。「年輕人看到的是光鮮亮麗，但真正能獨當一面的現場歷練，快則兩三年入門，往往要十年才看見成果。」他說。
節目最後，謝哲耀提出修正方向：第二戶限貸應回復較合理成數，以鼓勵剛性換屋需求；第三戶以上再從嚴抑投機；監理指標則應回到銀行法基礎，以真實金融風險為準繩。「如果我們鼓勵二行程換四行程、鼓勵購買電動車，為什麼不敢正面鼓勵老屋換安全新宅？」他反問。
想聽見第一線從業者的真實心聲、看清政策數字背後的生活脈動？鎖定本集《南方視角》：「從獸醫到代銷理事長──謝哲耀眼中的房市迷霧與人才荒」。
節目於每週日中午12:10–12:40在成功廣播電台AM936準時播出，成功電台官方網站與官方APP同步上線。
錯過節目，也可於周一(10/21)17:00隨選隨聽專區搜尋《南方視角》，帶你穿越輿論煙霧，看見被忽略的居住現實。
